Qual é o objetivo?
Projetos de desenvolvimento de madeira em grande escala trazem sustentabilidade ambiental e social aos nossos locais de trabalho, juntamente com uma estética única e bela. Mas a conversa em torno do desenvolvimento moderno da madeira pode deixar alguns promotores e investidores hesitantes.
Há um desejo de que a indústria adopte práticas mais ambientalmente conscientes e o potencial dos projectos madeireiros em massa influenciarem a produção mundial de carbono. Não há dúvida de que a adoção da madeira maciça indica uma mudança notável em direção à construção sustentável e à redução das emissões de carbono, mas qual é o problema?
Numa altura em que faltam dados fiáveis, é importante rever as lições aprendidas em projectos reais que se concretizaram, para responder com confiança à pergunta: “Vale a pena?”
Educação necessária
Como muitas inovações, a madeira maciça sofre de equívocos profundamente arraigados. Investidores e desenvolvedores que consideram novos projetos enfrentam informações contraditórias que podem atrapalhar sua tomada de decisão e impedir a escalabilidade e a adoção generalizada. A melhor maneira de colmatar estas lacunas de conhecimento é educar melhor os inquilinos, credores, seguradoras e outros com informações do mundo real de promotores com experiência significativa na sua utilização.
A Hines tem 27 projetos de madeira maciça (T3) em todo o mundo concluídos, em projeto ou em construção, resultando em uma riqueza de insights. Com tantos projetos em nosso currículo, temos uma visão em tempo real de variáveis como custo total do projeto, cronograma de construção, práticas de sustentabilidade, segurabilidade e financiamento – além de insights menos quantificáveis, como o sentimento do inquilino – conhecimento que é fundamental para trazer esses projetos além da linha de chegada.
Aqui estão algumas das lições que aprendemos ao longo do caminho:
Mais rápido, mas não muito
Um dos benefícios frequentemente elogiados da madeira maciça é o cronograma de desenvolvimento mais rápido em comparação com os desenvolvimentos tradicionais de concreto e aço. Nossa experiência mostra que, embora possa haver alguma economia de tempo, normalmente é uma economia de uma a duas semanas em um prédio de escritórios de 250.000 pés quadrados. Um cronograma condensado, não importa a duração, é bom – mas economizar uma semana ou duas geralmente não é suficiente para influenciar o “sim” ou “não” de um proprietário em um projeto.
Mais caro, mas alguns inquilinos entendem o valor
Os custos de construção de projetos de madeira em massa são de aproximadamente US$ 20 a US$ 30 por metro quadrado a mais, dependendo da localização, do que os edifícios de escritórios tradicionais. Nem todos os inquilinos vão querer o prémio de renda necessário para cobrir os custos, mas muitos vêem os benefícios muito reais da sustentabilidade e da beleza, especialmente no ambiente atual, onde as empresas estão a competir por talentos e a implementar metas líquidas zero. Em muitos mercados, os projetos madeireiros proporcionam uma vantagem competitiva significativa. Esperamos algum ajustamento descendente dos custos quando a adopção de projectos de madeira em massa se tornar mais comum e a capacidade de produção crescer no mercado.
Os prêmios de seguro vão diminuir
Com os efeitos das alterações climáticas a instalarem-se, a indústria dos seguros sofreu perdas descomunais, possivelmente contribuindo para que a indústria assumisse uma postura muito conservadora e cautelosa quando se trata de projectos de madeira em massa. A indústria estabeleceu-se numa crença abrangente de que a madeira maciça equivale a um risco elevado de incêndio, embora não exista informação real que valide essa crença. Como resultado, alguns investidores e proprietários podem ficar surpreendidos com os prémios de seguro mais elevados (em alguns casos, triplicados) em comparação com edifícios comerciais de betão e aço de tamanho e tipo semelhantes. A realidade é que não existem exemplos actuais de edifícios de madeira maciça que tenham incendiado e queimado, pelo que é importante educar a indústria sobre os actuais requisitos de testes e os elevados níveis de segurança da madeira para exercer futura pressão descendente sobre os prémios
A pré-liberação pode ser desafiadora
Os edifícios especulativos de madeira maciça têm historicamente atraído inquilinos de alta qualidade e não há razão para acreditar que não continuarão a fazê-lo. No entanto, muitas cidades não têm exemplos de edifícios em madeira maciça. Como resultado, é difícil comunicar as diferenças e os sentimentos associados à madeira maciça. É difícil conseguir que os inquilinos dêem o salto visual sem estes exemplos, por isso, por vezes, foi necessário que viajassem para outros locais para ver e experimentar a diferença, o que pode acrescentar um certo grau de complexidade.
A proximidade do fornecedor não é tão crítica
A disponibilidade da linha de produção de um fornecedor, em última análise, impulsiona os custos, e não a distância do projeto. Hines descobriu que a maior parte da produção de madeira ocorre em pequenas áreas geográficas da América do Norte e, como resultado, todos os produtos de madeira requerem um certo grau de transporte. No entanto, estes custos de transporte não têm sido um impulsionador económico. Em vez disso, o mau timing do mercado ou os atrasos que forçam um fornecedor a falhar na sua faixa de produção acrescentam prémios significativamente mais elevados.
As pessoas se preocupam com os detalhes
A madeira maciça é um produto sustentável, explorável e pronto para uso, enquanto o concreto e o aço são retirados da terra e extraídos para obter uma matéria-prima. A maioria dos fabricantes e fornecedores de madeira maciça extraem sua madeira de forma sustentável e podem provar que o fazem. Por que isso é importante? Os investidores e inquilinos corporativos preocupam-se com os detalhes de como as árvores são colhidas e irão perguntar. No futuro, poderemos ver regulamentações implementadas para padronizar as certificações associadas ao processo de colheita e ajudar a proporcionar melhor visibilidade e compreensão do processo.
O resultado final? Vale a pena.
Vimos em primeira mão as reações visceralmente positivas das pessoas que entram num edifício de madeira maciça. O cheiro amadeirado é geralmente a primeira coisa a provocar uma resposta, provocando muitas respirações profundas e satisfeitas. Depois vem a consciência dos elementos de design atraentes. Projetos de madeira com espaços cheios de luz, detalhes expostos, matizes e tons que exalam calor, sensação de conforto e alto nível de artesanato. Os padrões de design e a qualidade emergiram como fatores cruciais no sucesso dos projetos de madeira em massa. São espaços onde as pessoas querem estar. Ao combinar uma excelente arquitetura com algo que beneficia o planeta, acreditamos que a construção em madeira em massa combina os dois extraordinariamente bem e nos levou a ser líderes no espaço.